キャピタルゲインについて
不動産投資の利益の出し方には、家賃収入を主としたインカムゲインと売却時に得るキャピタルゲインがあります。
一般的に購入した不動産は、売却時には値下がりするものです。
一部の再開発が入っている地域では値上がりも見られますが、売却時の利益としては返済したローンの元本部分から得られます。
ここから売買で必要となった諸費用や値下がり分などを差し引くことで利益は確定します。
ローン返済は家賃収入で賄うので、利回りが高いほどに利益が増えることになります。
また値下がり率が低いことも、売却時の利益を増やすポイントです。
家賃収入で利益を得るポイント
それに対して家賃収入で利益を得る場合には、ますローンを完済するまでの間にどれほど確保できるかがポイントになります。
家賃収入からローンの返済分を差し引き、さらに管理費や修繕費なども低いことになります。
また賃借人が退去した後に、借り手がつかなければローン返済は自腹で支払います。
つまり賃貸需要が高いことと、空室率が低いことが収益を生むためのポイントというわけです。
もしローンを全て返済したならば、その分だけ収益は増えます。
ただし長期のローンを組んでいる場合には、建物の劣化具合に応じて家賃収入も少なくなります。
これは周辺にどれほどの競合となる物件が存在するかにも影響します。
新築の賃貸物件が建設されるようであれば、少し家賃が高くても借り手はつくものです。
すると築年数の古い賃貸物件は賃貸が付きにくくなるわけです。
そこである程度のリフォームにより、快適な住み心地を維持する必要もあります。
その分予算をかけることから一時的に収益は減少することになります。
けれどもこれは必要経費と考えて、定期的にメンテナンスを行うことで収益性は確保されます。
またサラリーマンに特に人気の高いワンルームマンションによる不動産投資ですが、短期売却を考えるのか長期保有をするのかによって、資金計画は変わってきます、短期間での売却を考えるのであれば、極力返済期間を短くしてローンの元本部分を多く支払うことが必要です。
長期保有を行うのであれば、少し長めの返済期間を確保した上で定期的にメンテナンスを行い、借り手が付きやすいようにする工夫が必要です。
またワンルームマンションは転売時にも投資用として買い手を探すことになりますが、ファミリー型のマンションならば居住用としても買い手を探すことができます。
このような点に注意して、物件選びや資金計画を立てることが大切です。
・参照元:株式会社ネクストイノベーション 評判